Preguntas Frecuentes

No existen restricciones para los extranjeros que deseen comprar bienes raíces en la República Dominicana; los extranjeros tienen los mismos derechos y obligaciones al adquirir una propiedad que los ciudadanos dominicanos, y todo lo que un comprador necesita es un pasaporte válido, una segunda identificación y, por supuesto, el dinero.

Las últimas actualizaciones a la Ley de Registro de Propiedades de la República Dominicana establecen que las compraventas de bienes inmuebles no pueden inscribirse en el Registro de Títulos sin un Certificado de Título carente de defectos, un título limpio. Antes de esta ley, la transferencia de la propiedad de un vendedor a un comprador no garantizaba necesariamente que el vendedor fuera dueño verdaderamente del inmueble. Por lo tanto, previo a esta enmienda, las propiedades podían comprarse y venderse, pero la responsabilidad de obtener un Certificado de Título carente de defectos quedaba a cargo del comprador después de la compra. Con la nueva ley, una propiedad debe contar con un Certificado de Título limpio, carente de defectos, antes de su venta, tal como se hace en Estados Unidos, Canadá o Europa. Un “deslinde” se refiere a un título limpio emitido después de que la propiedad haya recibido la aprobación final de un juez, certificando que ha sido debidamente deslindada y que sus linderos y límites han quedado claramente definidos y establecidos a partir del título original anterior a la nueva ley de registro, o de un nuevo título en su totalidad. Algunas personas creen erróneamente que un “deslinde” (sustantivo) o “deslindado” (adjetivo) —que en términos inmobiliarios significan, respectivamente, un título carente de defectos y una propiedad debidamente deslindada con límites definidos— son documentos adicionales requeridos. El abogado del comprador podrá establecer si la propiedad cuenta o no con un Certificado de Título legal. Ninguna compra debe llevarse a cabo sin un Certificado de Título.

Este Fondo Oficial de Promoción Turística fue establecido para impulsar las zonas turísticas en regiones con gran potencial. Su objetivo es brindar a los constructores y promotores de proyectos la oportunidad de acelerar los procesos para el desarrollo de sus planes en regiones que muestran un gran potencial o que reúnen excelentes condiciones naturales, pero que aún no han alcanzado el grado de desarrollo esperado y que pueden desarrollarse para mantener los estándares y niveles de competitividad ya establecidos internacionalmente. Esto se traduce para los promotores en un beneficio de: a) Exención del 100% en el pago del impuesto sobre la renta objeto de los incentivos; b) Exención del 100% en el pago de impuestos nacionales y municipales aplicados a la constitución e incremento de capital de las sociedades, uso y expedición de permisos de construcción, impuesto sobre la propiedad inmobiliaria (IPI) y sobre la transferencia de derechos inmobiliarios; c) Exención del 100% en el pago de todos los impuestos a la importación y otros tributos como aranceles, derechos, recargos, incluyendo el Impuesto al Valor Agregado (IVA o “ITBIS”) aplicable a los equipos, materiales y mobiliarios necesarios para el primer equipamiento y puesta en operación de la instalación turística correspondiente; y d) Exención del 100% en el pago de impuestos o retenciones que puedan derivarse de cualquier financiamiento local o internacional y de los intereses que se generen, otorgados a las empresas beneficiarias de estos incentivos. Para los compradores potenciales de propiedades en un proyecto donde los promotores han recibido la exención de Confotur, esto se traduce, únicamente para los primeros adquirientes, en una exención del pago del impuesto por transferencia de título y además una exención del impuesto a la propiedad por 15 años.

El procedimiento es sencillo y similar al utilizado en Estados Unidos, Canadá o Europa: una vez que ha decidido la propiedad que le gusta, se presenta una oferta formal por escrito acompañada de un depósito de seriedad equivalente al 1% del monto ofrecido, para asegurar que el comprador está comprometido con la transacción. La oferta se presenta al vendedor y, si es aceptada, el depósito de seriedad formará parte del pago final. Si la oferta no es aceptada, el depósito de seriedad se devuelve al comprador en su totalidad. Posteriormente, se firma una Promesa de Venta, un documento legalmente vinculante ejecutado en presencia de un Notario Público, luego de que el abogado del comprador haya completado la debida diligencia requerida. La Promesa de Venta establece todos los términos de la transacción y debe incluir los nombres completos y datos de los vendedores y compradores, las referencias que establecen la identidad legal de las partes —como pasaportes, licencias de conducir, etc.—, la descripción legal de la propiedad, el precio de compra y las condiciones de pago, una cláusula de incumplimiento, la fecha de entrega de la propiedad, la fecha de cierre y la obligación del vendedor de firmar el Contrato de Venta (Escritura de Venta) al recibir el pago final. Si la transacción se paga en su totalidad, en lugar de firmar una Promesa de Venta, las partes pueden ejecutar directamente la Escritura de Venta, que también es un documento legalmente vinculante autorizado en presencia de un Notario Público. Este documento permite la transferencia de la propiedad del vendedor al comprador, haciendo que todo el proceso de compra sea más sencillo, ya que el paso de la Promesa de Venta deja de ser necesario.

Si la compra se realiza a nombre personal, el impuesto de transferencia de propiedad se establece en un 3% del valor tasado determinado por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), no sobre el precio real de compra. El valor tasado tiende a ser menor que el valor de mercado justo determinado por una tasación privada. El impuesto anual a la propiedad inmobiliaria (IPI) es de 1% sobre el mismo valor tasado gubernamental en el excedente de RD$7,138,384.80 o aproximadamente USD $145,000.00. Si la compra se realiza a nombre de una compañía, el impuesto de transferencia es de 2% del capital social de la empresa, que usualmente es de RD$100,000.00. Los honorarios de abogados suelen ser del 1% del precio de compra. Este gasto puede considerarse como el costo de cierre en otros países e incluye, por lo general, la debida diligencia, el proceso de documentación fiscal, la redacción de contratos, etcétera, hasta que el abogado le entregue el título de propiedad a su nombre. Todas las comisiones y honorarios pagaderos a la agencia inmobiliaria, corredor o agente son cubiertos por el vendedor.

Busque el asesoramiento de un agente inmobiliario de buena reputación. Un profesional inmobiliario ha tomado todas las medidas razonables para asegurarse de que las propiedades que ofrece cuenten con toda la documentación legal en orden, verificando que los títulos y deslindes estén correctos y actualizados. Contrate los servicios de un abogado de confianza. La agencia inmobiliaria, corredor o agente siempre recomendará a los compradores contratar un abogado que realice la debida diligencia. Su abogado obtendrá del vendedor o de su abogado todos los documentos que certifiquen la legalidad de la propiedad, incluyendo: • Copia del Certificado de Título. • Copia del deslinde o plano catastral oficial de la propiedad. • Copia de la cédula de identidad o pasaporte vigente del vendedor y, en caso de estar casado, de su cónyuge. • Copia de los recibos de pago de impuestos inmobiliarios emitidos por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), que demuestren que los impuestos están al día. En caso de que el vendedor sea una sociedad comercial o la propiedad en venta sea un condominio, deberán presentarse documentos adicionales según corresponda a cada situación particular.

Los servicios nacionales de salud en la República Dominicana son socializados. Los hospitales públicos son gratuitos o muy económicos, pero la calidad puede ser deficiente. La mayoría de los extranjeros que viven en el país optan por comprar un seguro médico privado y utilizar hospitales o clínicas privadas. Existen hospitales y clínicas de primera calidad en todas las principales ciudades. La mayoría de los procedimientos se realizan en Santo Domingo en instituciones médicas de última generación que aceptan todos los seguros nacionales e internacionales importantes y están dirigidas por profesionales altamente capacitados que hablan inglés. El CEDIMAT en Santo Domingo es considerado el mejor hospital del Caribe.

Para obtener la residencia dominicana el solicitante debe obtener una Visa de Residencia en el consulado dominicano más cercano en su país de origen. El solicitante debe presentar su acta de nacimiento, un informe policial, certificado de matrimonio, referencias bancarias o, si ya posee una propiedad en la República Dominicana, una copia del título. Todos estos documentos deben estar apostillados*. *Las apostillas autentican los sellos y firmas de funcionarios en documentos públicos, como actas de nacimiento, notariales, órdenes judiciales u otros documentos emitidos por una autoridad pública, para que sean reconocidos en los países que son parte del Convenio de La Haya. Recomendamos que el solicitante contacte el consulado dominicano en su área para solicitar una cita y determinar si se requieren otros documentos adicionales. Los mencionados son los básicos, pero los requisitos pueden variar ligeramente de un país a otro. Después de aprobar todos los documentos, el consulado procederá a estampar la Visa de Residencia en el pasaporte del solicitante. Esta visa es válida por un año. El tiempo de procesamiento puede variar entre tres días y un mes, dependiendo del consulado. Una vez estampada la Visa de Residencia en el pasaporte, el consulado devolverá todos los documentos. El solicitante deberá llevarlos a un abogado en la República Dominicana y continuar el proceso. En cierto punto, el solicitante deberá acudir a Santo Domingo para un examen médico y eventualmente para recoger la cédula de residencia, válida por un año. Después del primer año, deberá renovarse anualmente durante los siguientes cinco años. El costo aproximado por los servicios de un abogado para manejar el proceso de la primera residencia es de USD $1,200.00. Las renovaciones son más económicas.

Los ciudadanos dominicanos y extranjeros residentes en la República Dominicana se benefician de una reciente disposición tributaria que reduce el impuesto sucesoral al 3% del valor tasado gubernamental de la propiedad. Para los beneficiarios que no residen en el país, este impuesto es del 4.5%. Sin embargo, por ley, una parte de la herencia debe ir obligatoriamente a ciertos herederos, independientemente de la existencia de un testamento en otro país. Por esta razón, se recomienda consultar este asunto directamente con un abogado.

A diferencia de Estados Unidos, Canadá o Europa, en la República Dominicana no existe un sistema MLS (Multiple Listing Service) para que los corredores compartan información y colaboren en nombre de compradores y vendedores. Usualmente encontrará la misma propiedad listada en varias agencias inmobiliarias. Los compradores deben encontrar la agencia inmobiliaria adecuada para asistirlos en su búsqueda. Es importante hacer todas las preguntas posibles sobre el mercado inmobiliario local donde piensan invertir y asegurarse de la trayectoria comprobada de la agencia.

En la República Dominicana, cualquiera (el cajero del supermercado, el camarero en un restaurante de playa, el taxista o incluso un conocido ocasional) intentará venderle bienes raíces y darle consejos legales. Es sumamente importante que los compradores elijan una agencia inmobiliaria profesional para obtener asesoría honesta y evitar fraudes. Usar una agencia profesional, especialmente una registrada legalmente y establecida en una oficina formal, resultará en comprar la casa de sus sueños en lugar de una pesadilla, obtener un mejor precio y verdadero valor de mercado, además de realizar una transacción simple, segura y sin estrés, evitando estafas y recibiendo apoyo continuo. Un equipo multilingüe, especialmente en español e inglés, asegurará una cooperación fluida y profesional entre los servicios necesarios y permitirá acceso a una gama más amplia de propiedades, lo que generalmente se traduce en mejores precios y ofertas especiales de desarrolladores importantes que pueden no hablar otros idiomas. Las franquicias inmobiliarias reconocidas no siempre son la mejor opción en el extranjero. Al ser franquicias, suelen estar orientadas únicamente a generar ganancias y generalmente cuentan con agentes sin vínculos locales. En muchos casos, una agencia local puede ser una mejor elección.

Usar un agente inmobiliario como su propio representante al considerar la compra de proyectos en preconstrucción es de gran beneficio. Recuerde que un representante de ventas de un proyecto trabaja para el constructor, y allí es donde se encuentra su verdadera lealtad. Al tener un realtor, recibirá asesoría honesta e imparcial, ya que velará por sus mejores intereses. Además, un agente inmobiliario suele tener acceso a los mejores planos y precios por metro cuadrado antes de que el proyecto sea lanzado al público, y sabe cuáles son las preguntas correctas que deben hacerse sobre construcción, financiamiento, cesión de derechos, ocupación, etc. Otro punto importante a considerar es que su agente podrá negociar un acuerdo en su beneficio. Si bien el precio suele no ser negociable, ciertos honorarios pueden eliminarse o limitarse en el contrato. Su agente también le mantendrá informado sobre el avance del proyecto. Las dudas sobre construcción y ocupación pueden resolverse fácilmente, y el mayor beneficio de usar un agente inmobiliario es que siempre tendrá en mente sus mejores intereses. Su agente lo representará de manera honesta y ética, y lo asistirá en tomar la mejor decisión para sus necesidades.